ich habe ein Haus in Kroatien gekauft mit Absicht dieses zu renovieren und anschließend zu vermieten. Das Haus hat 3 Etagen, wobei eine für Eigennutzug bestimmt ist und die restlichen an Feriengäste vermietet werden sollen. Ich finde im Netz unterschiedliche Aussagen zum Thema Steuer. Gibt es eine Möglichkeit Renovierungskosten, Reparaturen, Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Verwaltungskosten und Werbekosten im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie in meiner Steuererklärung abzusetzen. Hat jemand einen Tipp oder Erfahrungen bei diesem Thema?
Das funktioniert m.W.n. nicht. Sofern du dich gegen die pauschale Bettensteuer entscheiden solltest und klassisch über ein Steuerbüro oder Buchhalter versteuern möchtest sind diese Kosten nicht absetzbar. Du versteuerst ja nur 80% mit 10%, dadurch ist der Rest bereits „pauschal“ abgegolten. Anders mag es aussehen wenn du als Gewerbetreibender touristisch vermietest.
Ich bin echt verwirrt. Es gibt so viele unterschiedliche Aussagen zu diesem Thema online.
Nur ein Beispiel für Handwerkerleistungen. Ferienwohnung im Ausland renovieren
Handwerkerleistungen absetzen können Sie übrigens nicht nur für Ihren Erstwohnsitz. Sogar die Renovierungskosten für eine Ferienimmobilie im EU-Ausland (oder im europäischen Wirtschaftsraum) können Sie steuerlich geltend machen. Quelle:steuern.de
Wie willst du denn Renovierungskosten im Ausland in deiner deutschen Steuererklärung geltend machen? Die Immobilie befindet sich in der Republik Kroatien und unterliegt dem kroatischen Steuerrecht.
Zunächst musst du wissen, dass das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung bei Immobilien im Land der Liegenschaft liegt, hier in Kroatien. Da hat Stachi Recht.
Um deine genannten Ausgaben vollumfänglich als Kosten in der kroatischen Steuererklärung gegen deine Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung aufrechnen zu können, musst du deine Immobilie in eine juristische Person einbringen (Einzelunternehmen, Gmbh oder AG). Dann kannst du auch deine gezahlte MWSt gegen deine MWSt Schuld aufrechnen, musst aber im Gegenzug MWSt auf deine Einkünfte erklären. Ohne Steuerberater (Buchhaltung) ist hier nichts mehr zu machen. Und, wenn ich mich nicht irre, dann ist sogar ein festangestellter Mitarbeiter Pflicht, für den Sozialversicherungsbeiträge fällig werden. So vergleichsweise einfach wie in DE ist das leider nicht in Kroatien.
Wenn du dich mit dem Gedanken trägst, dann solltest du auf jeden Fall mit einem professionellen Steuerberater in Kroatien Kontakt aufnehmen und dich beraten lassen. Auf die paar Euro für die Beratung kommt es dann auch nicht mehr an.
Deine Einnahmen in Kroatien sind in Kroatien zu versteuern und in Deutschland steuerfrei, gleichwohl aber in der - höchst komplizierten !!! - deutschen Anlage AUS anzugeben und unterliegen dem Progressionsvorbehalt. Natürlich kannst Du, wie bei steuer.de zu lesen ist, Renovierungskosten usw. steuerlich geltend machen, aber eben nur dort, wo sie angefallen sind. In der Anlage AUS sind nicht die Bruttoeinkünfte anzugeben sondern das, was Dir nach Abzug der in Kroatien gezahlten Steuern (bei denen Werbungskosten, Handwerkerleistungen usw. dort ja steuerlich berücksichtigt wurden) an Netto noch verbleibt. Es kann Dir also durchaus passieren, dass Du in die Progression kommst und Dein Steuersatz in Deutschland entsprechend steigt. Das ist zwar ärgerlich, aber so ist es.
Es soll auch Leute geben, die die Anlage AUS gar nicht ausfüllen, weil das ohne Steuerberater kaum zu schaffen ist. Das fällt zwar nicht auf, weil es zwischen den EU-Ländern keinen Finanzdatenaustausch gibt, aber das ist natürlich rechtswidrig, und das macht man als ehrlicher deutscher Steuerbürger auch nicht.
Ich lese gerade diesen Thread und erinnere mich an eine Diskussion mit Freunden vor kurzem, die planen in der Nähe von Zadar ein Haus zu bauen und zu vermieten.
Meines erachtens sind Mieteinnahmen aus Immobilien in der EU steuerfrei (seit 2009) oder liege ich da falsch?
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(1) 1Hat ein zeitweise oder während des gesamten Veranlagungszeitraums unbeschränkt Steuerpflichtiger oder ein beschränkt Steuerpflichtiger, auf den § 50 Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 Anwendung findet,
1. a)
Arbeitslosengeld, Teilarbeitslosengeld, Zuschüsse zum Arbeitsentgelt, Kurzarbeitergeld, Insolvenzgeld, Übergangsgeld, Qualifizierungsgeld nach dem Dritten Buch Sozialgesetzbuch; Insolvenzgeld, das nach § 170 Absatz 1 des Dritten Buches Sozialgesetzbuch einem Dritten zusteht, ist dem Arbeitnehmer zuzurechnen, b)
Krankengeld, Mutterschaftsgeld, Verletztengeld, Übergangsgeld oder vergleichbare Lohnersatzleistungen nach dem Fünften, Sechsten oder Siebten Buch Sozialgesetzbuch, der Reichsversicherungsordnung, dem Gesetz über die Krankenversicherung der Landwirte oder dem Zweiten Gesetz über die Krankenversicherung der Landwirte, c)
Mutterschaftsgeld, Zuschuss zum Mutterschaftsgeld, die Sonderunterstützung nach dem Mutterschutzgesetz sowie den Zuschuss bei Beschäftigungsverboten für die Zeit vor oder nach einer Entbindung sowie für den Entbindungstag während einer Elternzeit nach beamtenrechtlichen Vorschriften, d)
Arbeitslosenbeihilfe nach dem Soldatenversorgungsgesetz, e)
Entschädigungen für Verdienstausfall nach dem Infektionsschutzgesetz vom 20. Juli 2000 (BGBl. I S. 1045), f)
Krankengeld der Sozialen Entschädigung oder Übergangsgeld nach dem Vierzehnten Buch Sozialgesetzbuch, g)
nach § 3 Nummer 28 steuerfreie Aufstockungsbeträge oder Zuschläge sowie nach § 3 Nummer 28a steuerfreie Zuschüsse, h)
Leistungen an Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer nach § 5 des Unterhaltssicherungsgesetzes, i)
nach § 3 Nummer 60 steuerfreie Anpassungsgelder, j)
Elterngeld nach dem Bundeselterngeld- und Elternzeitgesetz, k)
nach § 3 Nummer 2 Buchstabe e steuerfreie Leistungen, wenn vergleichbare Leistungen inländischer öffentlicher Kassen nach den Buchstaben a bis j dem Progressionsvorbehalt unterfallen, oder 2.
ausländische Einkünfte, die im Veranlagungszeitraum nicht der deutschen Einkommensteuer unterlegen haben; dies gilt nur für Fälle der zeitweisen unbeschränkten Steuerpflicht einschließlich der in § 2 Absatz 7 Satz 3 geregelten Fälle; ausgenommen sind Einkünfte, die nach einem sonstigen zwischenstaatlichen Übereinkommen im Sinne der Nummer 4 steuerfrei sind und die nach diesem Übereinkommen nicht unter dem Vorbehalt der Einbeziehung bei der Berechnung der Einkommensteuer stehen, 3.
Einkünfte, die nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung steuerfrei sind, 4.
Einkünfte, die nach einem sonstigen zwischenstaatlichen Übereinkommen unter dem Vorbehalt der Einbeziehung bei der Berechnung der Einkommensteuer steuerfrei sind, 5.
Einkünfte, die bei Anwendung von § 1 Absatz 3 oder § 1a oder § 50 Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 im Veranlagungszeitraum bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens unberücksichtigt bleiben, weil sie nicht der deutschen Einkommensteuer oder einem Steuerabzug unterliegen; ausgenommen sind Einkünfte, die nach einem sonstigen zwischenstaatlichen Übereinkommen im Sinne der Nummer 4 steuerfrei sind und die nach diesem Übereinkommen nicht unter dem Vorbehalt der Einbeziehung bei der Berechnung der Einkommensteuer stehen,
bezogen, so ist auf das nach § 32a Absatz 1 zu versteuernde Einkommen ein besonderer Steuersatz anzuwenden. 2Satz 1 Nummer 3 gilt nicht für Einkünfte
1.
aus einer anderen als in einem Drittstaat belegenen land- und forstwirtschaftlichen Betriebsstätte, 2.
aus einer anderen als in einem Drittstaat belegenen gewerblichen Betriebsstätte, die nicht die Voraussetzungen des § 2a Absatz 2 Satz 1 erfüllt, 3.
aus der Vermietung oder der Verpachtung von unbeweglichem Vermögen oder von Sachinbegriffen, wenn diese in einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen sind, oder
Peter, du schriebst „Meines Erachtens sind Mieteinnahmen aus Immobilien in der EU steuerfrei“. Das würde z.B. bedeuten, dass Mieteinnahmen von vermieteten Immobilien in Deutschland auch steuerfrei wären. Dem ist aber leider nicht so.
Oder habe ich dich da komplett falsch verstanden und du meintest etwas anderes?
Vermutlich ist gemeint, dass sie in Deutschland steuerfrei sind, wenn sie in einem EU-Staat bereits versteuert wurden bzw. nicht der Steuer unterliegen.
Immobilie auf deutschen Boden -> deutsches Steuerrecht
Immobilie auf kroatischen Boden -> kroatisches Steuerrecht
Touristische Vermietung in HR kann bis zur Umsatzgrenze von 40.000,-€/Jahr im Rahmen der Bettenpauschale (durchschnittlich 40,-€ bis 45,-€ pro Bett pro Jahr) besteuert werden. Hinzu kommt die Ferienhaus-Steuer von 1,99€-5,00€ qm/Jahr. Liegt der Umsatz über 40.000,-€/Jahr ist eine Besteuerung (mit Buchhalter oder Steuerberater) nach der 10% von 80% Regel erforderlich. Die Zuständigkeit liegt hier bei der jeweiligen Kommune. Nicht touristische Vermietungen in HR werden mit 10% besteuert. Die Zuständigkeit liegt hier für Eigentümern aus anderen EU-Ländern (zB ein deutscher Eigentümer) bei einer separaten Abteilung im Finanzministerium in Zagreb (Kontaktdaten habe ich bei Bedarf)!
Aber Achtung!!!! Wie bereits in einem anderen thread erwähnt ändert sich hier im März 2025 so einiges! Und dies nicht zum Vorteil des Eigentümers.
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